♦양도세 감면율 10% 역대 최저.. 토지주들, ‘삶의 터전 잃고 토지난민 전락’ 위기
♦대장동 사건 반면교사(反面敎師).. 토지주들의 의견 적극 반영될 수 있는 해결책 마련 요구
♦왕숙지구 주민들의 피해 최소화 위한 남양주시의 대정부 대응노력 눈길
경기 남양주시 왕숙1·2지구를 비롯한 3기 신도시 공공택지개발지역 토지주들(이하 토지주 등)이 지난해 국민의힘 김상훈 국회의원이 발의한 조세특례제한법(의안번호 12616, 2021년 11월 11일 조세소위 회부 건)개정안을, 올해 안에 21대 국회가 통과시켜줄 것을 강력히 요구하고 나서 주목된다.
토지주 등에 따르면, 양도세 완화를 주요골자로 김 의원이 발의한 조특법 개정안의 주요 내용은 ①조세특례제한법 제77조 개정안 : 현금보상 50%, 채권보상 55%, 3년만기 채권 65%, 5년만기 채권 75% ②조세특례제한법 제77조의2 개정안 : 대토보상 40%→75% ③조세특례제한법 제133조 개정안 : 1개 과세기간 1억원→3억원, 5개 과세기간 2억원→5억원으로 조정 등이다.
토지주 등은 “현재 공익사업의 양도세 역대 최대 부과 감면율은 10%로 역대 최저수준이며, 주민 보상 또한 역대 최저로 보상이 이뤄지고 있다.”며 “과거 전두환정부 등 군사정권에서도 100%면제됐지만, 대장동 사태 이후에도 주민을 달래는 정책은 아무것도 없고, 국토부 또한 LH공사의 땅 투기에도 모르쇠로 일관, 규제정책 남발과 LH공사의 46조7천억의 폭리를 방관하고 있는 실정”이라고 꼬집었다.
또한, “3기 신도시 전체면적의 94%가 개발제한구역으로, 주로 농업으로 경제적 이용이 제한돼 소득 감소로 이어졌을 뿐 아니라 지난 50여 년 간 토지주에 대한 보상이 일체 없는(1998.12.24. 헌법불합치 결정 되었음에도, 보상에 관한 법률의 미 제정으로 보상 전무)등 재산상 손실을 당해왔었음에도 양도세 감면율(10%)은 역대 최저”라며 “양도세 최대액 납부와 기존 대출금을 갚고 나면 삶의 터전조차 잃어버리는 토지 난민으로 전락할 실정이다.”라고 입장을 토로했다.
특히 “지난 20대 국회에서는 양도세 감면 개정이 거의 없었고, 21대 국회 조차도 김상훈 의원이 발의한 ‘양도세 감면 개정안’이 기획재정위 조세소위에 상정됐지만 여전히 발목이 붙잡혀 본회의 상정이 불투명한 상황에서 국회 등 정치권의 외면을 당해 왔기 때문에 수용지역 토지주와 주민들의 집단 반발이 어어 오고 있다.”고 국회의 역할과 책임을 강하게 질타했다.
또한 토지주 등은 “LH가 남양주 왕숙1·2, 과천 과천, 고양 창릉, 인천 계양, 하남 교산 등 3기 신도시에서 여의도 면적의 11.1배인 개발제한구역 해제에 따른 경제적 과실, 용적률 대폭상향, 지하철연장 등 각종 개발이익 독점으로 46조 7천억원의 수익 창출이 예상되고 있음에도, 국민의 재산을 보호해야할 책임과 의무가 있는 정부와 국회에서는 여전히 3기 신도시 등 공공주택지구 수용주민들을 희생양으로 삼으려 하고 있다”며 대장동 사건을 반면교사(反面敎師)로 삼아 토지주들의 의견이 적극 반영될 수 있는 해결책 마련을 촉구했다.
(남양주시의 제3기신도시 왕숙지구 토지주 및 주민들을 위한 대정부 제안 노력)
남양주시는 신도시 조성 등으로 인해 토지가 수용되는 주민들의 재산권 보호와 피해 최소화를 위해 양도소득세 감면 확대(현금․채권․대토보상 등)등을 적극 추진하고 있어 눈길을 끌고 있다.
시는 3기신도시 지자체협의회를 구성해 지속적인 모임을 갖고 국회, 기획재정부 등 관계기관에 계속하여 건의한 결과 국회의원들도 건의사항을 반영해 조세특례제한법 개정 법률안을 발의했다.
그리고 시는 조속한 처리를 위해 기획재획정부 차관과 기획재정위원장, 간사 등 여러 국회의원들을 만나 건의하고 설득한 끝에 국회 의결(‘19.12.) 및 조세특례 제한법이 개정(’20.01.)돼 대토보상 양도소득세 감면율이 15%에서 40%로 확대됐다.
하지만 이러한 노력에도 현실적인 한계점은 있어 보인다. 대토보상을 하는 토지주에게만 혜택이 가고, 현금보상을 받는 대다수의 토지주에게는 혜택이 전무하고 또한 대토를 하는 토지주들 중 리츠(부동산투자회사법)에 투자할 경우 이 또한 유명무실해 지는 실정이기 때문이다.
이에 남양주 왕숙지구 토지주들은 “양도세가 ▲강제로 땅을 빼앗기는 수용주민들에 대한 보상적 측면과 세제혜택인 점 ▲일반 양도와 달리 토지소유자인 주민의 의사에 반하는 공익사업을 위한 특별한 희생이라는 점 ▲삶의 터전을 갑자기 잃게돼 토지난민으로 전락한다는 점 ▲수용대상자들이 지급받는 보상금이 종전의 생활을 영위하기에는 턱없이 부족해 사회적 갈등이 자주 발생하고 있는 점 등을 지적하며 양도세 100% 면제해 줄 것”을 강력히 요구하고 있다.
남양주시는 공익사업에 수용되는 주민의 지구 내 재정착 등 도모를 위해 1000제곱미터 이상의 토지를 가지고 있는 수용주민이 토지 등을 사업시행자에게 협의 양도하면 단독주택용지만을 공급했으나, 신도시 계획상 단독주택 용지 수가 제한적이라 추첨을 통해 공급을 하고 낙첨자에 대한 대책은 없는 등 다수의 주민들이 대책의 대상에서 제외가 됐다.
이에 시는 국토교통부장관과 국회의원 등 면담 및 지속적인 관계기관 건의를 한 결과. 단독주택 용지를 공급받지 못하는 경우에도 신도시 내 아파트 특별공급(85㎡이하)을 받을 수 있도록 주택공급에 관한 규칙이 개정(‘20.09.)됐고, 이후 추가 개정(’21.09.)돼 아파트 특별공급 대상기준이 소유토지 면적 1000㎡에서 400㎡로 완화됐다.
이외에도 시는 왕숙신도시 내 기업(공장․제조․물류 등)들의 지역 내 재정착을 위해 별내지구 도시지원시설용지를 공급하고 22만평 규모의 기업이전단지 조성을 별도 추진 중에 있으며, 기업이전단지 지구 지정(’22.9.) 이전에 공업지역 물량을 선제적으로 확보(’21.9.)하는 등 이전 기업들의 생산 활동이 단절되지 않도록 신속한 사업 추진을 도모하고 있다.
왕숙2지구 공공주택사업에 남양주도시공사를 사업시행자로 참여 시켜 신도시 사업에서 발생하는 개발이익이 지역에 재투자할 수 있는 여건을 마련했으며, 왕숙1지구 또한 남양주도시공사를 사업시행자로 참여시키기 위한 관련절차를 진행 중에 있다. 또한 이주단지(이주자 택지)를 기존 도심과 철도역사 등 인프라를 이용할 수 있는 위치에 계획해 전체 신도시 사업 준공 전에도 주민 재정착에 불편이 최소화 될 수 있도록 계획했다.
신도시 원주민 이주단지(이주자 택지)의 주차 문제가 발생하지 않도록 계획 수립 단계에서 선제적 검토 및 협의를 통해 양정역세권과 진접2지구 사업시행자가 이주단지 내 공원 지하를 활용한 주차장 설치를 계획 중에 있으며, 왕숙신도시도 공원조성계획 수립 단계에서 주차 계획이 반영될 수 있도록 적극 협의 중이다.
또한 주민들이 왕숙신도시 사업기간 내 임시 거주할 수 있는 임시 거주지 확보를 LH에 지속 요구해 국민임대주택, 행복주택, 매입임대주택 등 남양주시 관내 다양한 규모의 임시 거주지를 확보‧공급하게 됐으며, 특히, 왕숙2지구 주민들이 의견을 반영해 ”GH와 지속 협의하며 다산신도시내 아파트를 임시 거주지로 공급될 수 있도록 확보(’22.10.)했다.
왕숙신도시와 연계한 신규 철도망 확충을 통해 남양주시가 유기적인 철도교통망이 구축될 수 있도록. 최초 광역교통개선대책 검토 시 미 반영된 9호선 남양주 연장(강동~하남~남양주간 도시철도)을 지속적인 건의와 협의를 통해 광역교통개선대책에 반영하고 별내선 연장(별내역 ~ 별내 별가람역)을 통해 철도 단절 구간을 연결하는 등 서울 주요 도심 직결과 GTX-B노선 등 철도 급행화 사업 추진 가속화, 경춘선‧중앙선 역사 신설 등을 통해 지역주민의 통행시간은 줄이고 편의는 증진될 수 있도록 도모하고 있다.
입주 초기부터 주민 이용이 높을 것으로 예상되는 왕숙지구 GTX-B 역세권, 왕숙2지구 경의중앙선 신설역 주변 등을 특별계획구역으로 계획해 주민들이 원하는 인프라를 제공할 수 있는 기틀을 마련했으며 선제적으로 상업‧문화 등 도시기능이 활성화될 수 있도록 준비 중이다.
주광덕 남양주시장 또한 지난 9월 20일 원희룡 국토교통부 장관을 남양주시로 초청해 왕숙신도시 자족기능 강화, 양정역세권 복합단지 개발사업 공동사업시행자 참여(지자체 역량 강화)와 사통팔달 교통 허브도시를 위한 다산지금 광역교통개선대책 사업 노선 변경(미금로 확장), GTX-D, E, F 노선 확보, 경춘선‧분당선 직결, 강변북로 BTX 추진(상급 기관 시행운영), 국지도 86호선 개량공사 신속 추진을 건의하고 협조를 요청했다.
더불어 지난 12월 1일에는 LH 신도시 사업을 총괄하는 신경철 국토도시개발본부장(상임이사)를 만나 선 이주-후 철거 원칙 준수, 이주단지 조성 시까지 기업 활동 보장, 공원 내 지하주차장 설치, 주민 생계 지원사업(LH의 주민위탁사업) 범위 확대 등 주민들의 요구사항이 사업에 적극 반영 되도록 요구하는 등 남양주시는 주민의 재정착 및 권익 보호를 위해 지속 노력하고 있다.
한편 남양주왕숙1 공공주택지구의 면적은 9,376,908㎡(2,837천평)이며 남양주왕숙2 공공주택지구의 면적은 2,393,384.5㎡ (724천평)이다.
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